1. Các quy định của pháp luật
- Căn cứ Luật Đất đai 2024;
- Căn cứ Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022;
- Căn cứ Nghị định 71/2024/ND-CP ngày 27/06/2024;
- Căn cứ Nghị định 88/2024/ND-CP ngày 15/07/2024.
2. Chính sách đền bù đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định rõ về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rõ ràng:
- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Như vậy, các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa theo nguyên tắc trên là:
- Người sử dụng đất có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
- Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đặc biệt, người có đất nông nghiệp bị thu hồi có đủ điều kiện còn có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và địa phương có quỹ đất ở, nhà ở tái định cư phù hợp.
- Người được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở có thể lựa chọn nhận bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường.
3. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:
2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để được bồi thường về đất thì cần đáp ứng 01 trong các các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
4. Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
Theo điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định:
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Đồng thời, căn cứ tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VND/m2)
Trong đó, giá đền bù:
Giá đền bù = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất
* Lưu ý:
- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm/1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu, tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
- Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
5. Các bước để xác định tiền bồi thường
a. Xác định giá đất cụ thể:
- Đây là giá đất tại thời điểm thu hồi, do UBND cấp tỉnh quyết định, cao hơn giá trong bảng giá đất chung (Bảng giá đất).
- Việc xác định dựa trên điều tra giá thị trường, áp dụng các phương pháp định giá đất và tư vấn của Hội đồng thẩm định giá đất.
b. Áp dụng phương pháp định giá:
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Dùng giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (nếu có) để ra giá đất cụ thể.
- Giá đất trong Bảng giá đất: Được UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ (thay đổi hàng năm theo Luật Đất đai 2024).
- Hệ số vị trí/khu vực: Áp dụng các hệ số khác nhau cho đất mặt tiền, trong hẻm để phản ánh giá trị thực tế.
c.Tính toán tiền bồi thường đất:
- Diện tích: Dựa trên diện tích đo đạc thực tế theo quy định mới (thường lấy theo diện tích đo đạc thực tế nếu có chênh lệch và không có tranh chấp).
- Công thức (tổng quát): Tiền bồi thường đất = Diện tích đất bị thu hồi (m²) × Giá đất cụ thể (đồng/m²).
d. Bổ sung các khoản hỗ trợ khác:
- Hỗ trợ ổn định đời sống: Hỗ trợ tiền hoặc cây trồng, vật nuôi, nhà ở trong thời gian đầu.
- Hỗ trợ tái định cư: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, hoặc tiền để mua nhà/đất ở nơi khác.
- Hỗ trợ khác: Tùy theo quy định của địa phương (ví dụ: hỗ trợ chi phí di chuyển, hỗ trợ đào tạo nghề...); Hỗ trợ di dời vật nuôi; Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
6. Bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ Điều 102 Luật Đất đai 2024 Quy định về Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.....
Trên đây là toàn bộ thông tin mà Công ty Luật Global Surplus muốn cung cấp tới quý khách hàng liên quan đến cách tính tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất và những điểm lưu lý trong Luật Đất đai 2024. Nếu có thắc mắc hoặc muốn biết thêm chi tiết thì vui lòng liên hệ Luật sư để được hỗ trợ tư vấn miễn phí.
Trân trọng./.
Luật sư Trần Văn An - 0986544477
